Насколько более доходным занятием становится сдача в аренду квартир, настолько больший интерес это вызывает у контрольных органов. Министерство финансов хочет поставить точку в вопросе о налогообложении доходов, полученных от сдачи квартир внаем. Сдача жилплощади в аренду не предпринимательство, а значит, уплата налога должна проходить максимально просто для владельца квартиры, и налоговые органы не вправе заставлять собственников квартир становиться на налоговый учет в качестве предпринимателей.
Такой вывод следует из письма Минфина, направленного в адрес Федеральной налоговой службы. Не исключено, что налоговые органы, до недавнего времени весьма либерально относившиеся к сокрытию доходов от сдачи квартир, вскоре начнут кампанию по выявлению недобросовестных налогоплательщиков, зарабатывающих на излишках жилплощади.
Налоговый кодекс обязывает платить налоги со сдачи квартир внаем, но не говорит, как именно это делать. В южных регионах, где население традиционно занимается сдачей жилья отдыхающим, региональные власти переводят такую деятельность в единый налог на вмененный налог (ЕНВД), в рамках которого владельцы квартир уплачивают фиксированную сумму. Там, где доходы с квартир и комнат не облагаются вмененным налогом, закон требует уплачивать с таких доходов подоходный налог.
Проблема, однако, в том, что даже если и находились честные налогоплательщики, желающие «заплатить налоги и спать спокойно», в налоговой инспекции им сначала предлагали оформить свидетельство предпринимателя без образования юридического лица. То есть собрать необходимые документы для регистрации индивидуального предпринимателя, отстоять очередь и заплатить госпошлину; а после прекращения сдачи квартиры проделать то же самое в обратном порядке, чтобы сняться с налогового учета.
Федеральная налоговая служба еще в августе выпустила дополнительные разъяснения по налогообложению подобных доходов, подтвердив, что готова работать только с теми «квартиросдатчиками», кто зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя. Этим разъяснением налоговики фактически отсекли от уплаты налога тех немногочисленных добровольцев, кто готов, не отягощая себя оформлением ненужных свидетельств, просто платить 13% полученного от квартирантов в рамках обычной декларационной кампании как подоходный налог.
Минфин с такой трактовкой не согласился. Как говорится в письме департамента налоговой и таможенно-тарифной политики министерства, сдача квартир внаем не обязательно приравнивается к предпринимательской деятельности, Гражданский кодекс связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Таким образом, самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют предпринимательской деятельности. Предпринимательская же деятельность, исходя из гражданского права, должна осуществляться самостоятельно, на свой риск, и быть направленной на систематическое получение прибыли, поясняют чиновники Министерства финансов.
Как говорится в письме, о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты: устойчивые связи с продавцами и покупателями, взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок, а также изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации. А доказать, что сдача квартир является бизнесом, практически невозможно.
Только при наличии достаточных оснований считать, что все признаки предпринимательства имеются в наличии, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица, подчеркивает в своем письме Министерство финансов. При отсутствии же таких оснований с полученных доходов необходимо уплачивать подоходный налог в качестве физического лица. Правда, если налогоплательщик зарегистрируется в качестве предпринимателя, он получит за это право пользоваться льготами. Например, вычитать из налогооблагаемой базы расходы на коммунальные услуги.
Проблема квалификации доходов, получаемых со сдачи квартир, в первую очередь, конечно, в южных городах, вовсе не надуманна, уверяют эксперты. Если заплатить налог за сдачу квартиры будет технически просто, если налоговые инспекции не будут заставлять открывать «квартирный бизнес» или требовать при подаче декларации предъявлять договор найма, а ограничатся лишь распиской, подтверждающей факт уплаты денег, желающие добровольно заплатить налоги найдутся, считают в администрации Краснодарского края. Упростив уплату налога, можно начать активнее привлекать к ответственности за сокрытие доходов, полученных от сдачи жилплощади, полагают в Минфине.
